Tutto quello che vorreste sapere sul Pgt... |
Aree dismesse? Sì grazie!
Prove in corso di PGT, caso uno: ex F.lli Franzi
di Alfredo Viganò
 |
Alcuni mi dicono: nella introduzione a questa rubrica, si dice che il Piano, si tratti di PRG o PGT, non è un fine a se stesso che determina una linea di demarcazione tra prima e dopo ma, invece, una “progressione di un progetto di Città” che incide da subito, o da quando sono state avviate gli studi e proposti gli indirizzi delle politiche urbanistiche che si intendono proporre ed attuare.
In sostanza, mentre si fa il Piano, se ne provano e avviano le parti attuabili con metodologie e contenuti compatibili col futuro progetto più complessivo di gestione degli interventi in Città e nel suo territorio.
In sostanza, a parte approvare o meno il Piano Generale (e ciò è ovviamente determinate nel tempo), cosa è cambiato concretamente in questi anni? Le politiche urbanistiche incidono o meno sulla qualità della Città?
Per questa ragione alcuni mi hanno chiesto di indicare alcuni esempi.
Dovremo man mano esaminare le cose di ora e qualcuna del passato per vedere se le differenze contano. L'intervento proposto col Piano Particolareggiato dell'ex Cotonificio Cederna è già un esempio di questa metodologia di costruzione di un percorso e non solo di un atto tecnico e amministrativo cogente. Sul Cederna torneremo ancora perché mi sono stati chiesti i numeri ed i dimensionamenti esatti, soprattutto per le destinazioni commerciali.
Dicevo anche nella introduzione che il 2005 è stato un anno di evidenza per questa politica. Infatti nel programma amministrativo e del sindaco, nel Documento di indirizzo delle politiche urbanistiche, licenziato dalla giunta e illustrato in due sedute di Consiglio, si sottolineava:
a) la priorità del risanamento e riqualificazione edilizia e urbanistica del territorio limitando l'occupazione di nuovo suolo esterno. Il Piano del 2004, con l'individuazione delle “Zone di trasformazione” e riqualificazione urbana (in maggior parte aree dismesse) individuava con puntualità i contenuti di queste scelte. Il PGT ne approfondisce ulteriormente le caratteristiche e modalità anche in ragione delle novità legislative. Il dato che già citavo esprime il contenuto principale di questa attenzione di programma, nel 2005 gli interventi edilizi sono stati abbastanza numerosi e pari a circa 136.000 mc per la residenza. Di questi più del 90% hanno interessato aree di riqualificazione (cioè già edificate con interventi di risanamento, ristrutturazione, ricostruzione con nuovo impianto planivolumetrico), con una restituzione utile non solo per l'intervento ma anche di restituzione di valori e servizi alla Città tutta. In passato le aree dismesse sono state abbandonate al loro destino di “buchi neri” nel tessuto urbano mentre era normale espandere la Città su aree esterne, anche senza Piani attuativi, cessioni di standards etc.
b) Un altro fine di programma era quello delineato nel Piano Casa, sempre del 2003, che prevedeva in particolare di “agganciare “ agli interventi la realizzazione di alloggi per tutte le tasche o comunque a prezzi contenuti mettendo sul mercato anche alloggi in affitto a canone moderato. Anche in questo campo si sono raggiunti dati non indifferenti dato che gli interventi convenzionati o con impegnativa da parte della proprietà sono, allo stato attuale, 8 di cui 1 in Piano di Zona, uno in arrivo con il Piano Particolareggiato, per un insieme di alloggi che ormai supera il numero di 150. Da oltre un decennio non si fanno più nuovi Piani di Zona (Piani per l'edilizia economico popolare ai sensi della legge 167/62) e nel contempo non si attivavano interventi di “edilizia convenzionata” (ai sensi della legge 10/1977 e successive integrazioni). In questi anni, si è proposto un Piano casa (2003) e quindi si è cercato di “convenzionare” gli interventi. Trattandosi di costruzioni nuove o meglio di ristrutturazioni e riedificazioni, i risultati non sono immediati, dati i tempi edilizi.
c) Un obiettivo ulteriore e che fa parte anche del “Piano dei Servizi” era di agganciare alla riqualificazione di aree dismesse (in particolare in ragione della presenza di archeologie industriali o valori ambientali) o comunque di interventi significativi la individuazione di interventi pubblici convenzionati o comunque di cessioni di immobili a carico del privato.
Anche in questo caso i risultati raggiunti sono rilevanti dato che, anche solo per esemplificare i casi maggiori, si è convenzionata: la cessione e realizzazione della sede della Vigilanza Urbana (Piano attuativo area dismessa ex De Santis); del Museo Etnologico di Monza e Brianza e Centro Civico socio-culturale (Piano particolareggiato area dismessa ex Cederna); la cessione dell'edificio che potrà essere destinato a “Casa della Musica e della Cultura” (intervento convenzionato area dismessa ex ENEL); piazza e parcheggi di via Buonarroti (intervento convenzionato area dismessa ex Franzi); Il Centro bibliotecario per il sistema Monza e Brianza e parcheggi (Piano attuativo a fini terziari e direzionali in via Elvezia); l'edificio per attività di tempo libero in particolare per gli anziani (intervento convenzionato area dismessa ex Donzelli); parcheggi sotterranei pubblici in centro (intervento convenzionato area dismessa di via Cattaneo); locale comunale di quartiere di via Bergamo (intervento convenzionato di via Bergamo); parcheggio pubblico interrato e area verde e ciclo-pedonale (intervento convenzionato di via Annoni). Intervento convenzionato Ex Cittadino con cessione di volumi per il Museo Cittadino. Oltre a molteplici opere e realizzazioni di verde, percorsi ciclabili e pedonali, parcheggi di superficie e acquisizione di aree come standard pubblico connesso agli interventi da usarsi come patrimonio pubblico per la perequazione, compensazione o per realizzazione diretta di servizi. E' opportuno sottolineare che la realizzazione di verde e servizi interne al tessuto urbano e non su aree esterne è criterio che comporta un miglioramento dell'intero quartiere in cui si innesta l'intervento perché di servizio alle abitazioni già insediate..
Vediamo man mano alcuni casi che anticipano di fatto la qualità proposta dal PGT, ed ecco il primo esempio, come abbiamo detto all'inizio.
AREA DI VIA BUONARROTI : COMPLESSO DI AREA DISMESSA EX F.LLI FRANZI.
 |
Di seguito diamo l'indicazione degli estratti dal PGT e di quanto già in corso.
Nella Tav. A13 del Documento di Piano vi è la scheda dell'ambito”strategico” n. 19: F.lli Franzi.
Si tratta di un'area dismessa da qualche decennio e che non era mai decollata. Nel 2005 si è definito un intervento con impegnativa del privato che attua una parte di quanto previsto dal PGT e in particolare per una superficie di 3363 mq di cui buona parte ( più di 2.000 mq ) per la piazza del quartiere:
- Piazza pubblica e verde di arredo urbano per mq.
- Parcheggi pubblici con sistemazione della viabilità connessa. Anche ai fini della mitigazione della velocità.
- Alloggi convenzionati in affitto a canone moderato per circa 25 alloggi ( 20% dell'intervento).
- Altri alloggi di mercato.
- Recupero sulla piazza, della memoria di archeologia industriale per servizi terziari e direzionali.
- Bonifica del sottosuolo dell'area della vecchia fabbrica.
In comune sarà aperto in questi giorni un ufficio (Urbanistica Operativa) dove il cittadino interessato può avere le notizie di riferimento per gli alloggi convenzionati (INFO POINT ALLOGGI CONVENZIONATI).
Come si nota comunque dal planivolumetrico, buona parte dell'area è destinata a servizi per il quartiere (verde, parcheggi e piazza). L'intervento è volto a costituire una “centralità urbana” che rafforzi anche il sistema commerciale di vicinato già presente lungo via Buonarroti.
In questo caso, come negli altri che vedremo, vi è stato un continuo rapporto tra elaborazione del Piano o PGT e convenzionamento degli interventi nel rispetto degli obiettivi e programmi generali. Anche la stessa divisione ed organizzazione dei compiti in tre settori ( Pianificazione urbanistica e PGT, Urbanistica operativa e Piani attuativi, Edilizia, controllo paesaggistico e interventi diretti convenzionati) ha reso più produttiva e professionale l'attività ed è stata utile sia per la qualità degli interventi che per il coordinamento dei diversi livelli propri degli stessi.
Dopo averne presentate alcune sarà opportuno entrare nel merito di qualche confronto di attuazioni precedenti dove l'edificazione è avvenuta con “convenzionamento” (rari per la verità) e conseguenti cessioni di standards e altri casi ancora dove una pluralità di edifici si realizza senza alcuna convenzione e cessione di standards. E neppure monetizzazione della mancata cessione.
Sarà anche opportuno documentare alcuni casi di quanto avvenuto mentre si redigeva il Piano e la dissociazione tra chi decideva una cosa e chi ne faceva un'altra.
Alfredo Viganò
PGT@arengario.net
3 marzo 2006